קיבלתי מכתבו במעשה שבאו ב’ לדין תורה, מאחר שא’ קנה מהשני דירת 3 חדרים וכשבא הקונה לבקר את הדירה בפעם הראשונה לראות אם היא מוצאת חן בעיניו שאל את המוכר כמה השטח של הדירה נטו, וענה לו המוכר שהיא בת 80 מ”ר לא כולל המרפסת. וראה הקונה את הדירה ומצאה חן בעיניו ונתרצו במחיר [מאה אלף דולר] וסיכמו ללכת לעו”ד לבצע את המכירה, וכך היה שאחרי שבוע הלכו לעו”ד וחתמו את החוזה.
אמנם בחתימת החוזה לא צויין שם את גודל הדירה כלל אלא המיקום המדוייק שלה [עיר, רחוב, מס’, קומה, גוש חלקה תת חלקה, מס’ חדרים וכו’]. ולא דיברו שם אפי’ בע”פ על גודל שטח הדירה.
אלא שלאחר שנכנס הקונה לדירה הופתע הקונה לאחר בדיקה יסודית לראות שהשטח של כל הדירה הוא סה”כ (בלי המרפסת) 60 מ”ר נטו. ואשר על כן תובע הלוקח מהמוכר ניכוי מדמי המכירה לפי יחס המטרים החסרים. אכן אין הלוקח רוצה בשום פנים ואופן לבטל את המכר מאחר והמחיר היה אחרי הכל [אפי’ אם הדירה היא 60 מ”ר], מחיר מאד סביר.
והנתבע [המוכר] מצידו טוען כי אע”פ שטעה בשטח הדירה [מדובר בטעות, ואפי’ הלוקח מאמין לו לגמרי שהוא לא ידע שהייתה רק בת 80 מ”ר רק שטעה בגלל שהקבלן בזמנו אמר לו שהיא בת 80 מ”ר כי הוא חישבן גם שטח המרפסת שהיא 20 מ”ר], מ”מ אין לו לנכות לו מדמי המכירה שהרי: בשעת חתימת החוזה לא הזכירו בכלל את שטח הדירה לא בכתב ולא בע”פ שנאמר שטעות בשטח תגרום להחשיב מקח זה למקח טעות, וגם הוסיף המוכר ואמר שכיון שראה הלוקח את הדירה ומצאה חן בעיניו אין זה נקרא מקח טעות, ועוד שהמחיר היה מחיר סביר אפי’ לדירה בת 60 מ”ר.
תשובה: לכאורה היה מקום לומר שדין עם התובע [הלוקח] שהרי קיי”ל דאם הטעה המוכר את הקונה במדת הקרקע קנה ומנכה לו דמים. ואף דקי”ל דאין אונאה לקרקעות מ”מ כשנעשתה טעות במידה דין הוא שבמטלטלין נתבטל המקח ואילו בקרקעות קנה ומנכה לו דמים, וכ”ז מבואר במשנה אצלנו בב”ב דף ק”ג: בית כור עפר אני מוכר לך מדה בחבל פחת כל שהוא ינכה, וברשב”ם כ’ ואע”ג דאין אונאה לקרקעות ה”מ כשימכור לו ביוקר יותר משתות אבל היכא דמטעין זה את זה במדה צריך לנכות מן הדמים עכ”ל. וכן נפסק בשו”ע סי’ רי”ח סעי’ ז’.
ובאופן שהמוכר הראה לקונה סימני ומצרי השדה אית’ במתני’ ובגמ’ דף קו. (ובשו”ע סי’ רל”ח סעי’ ט”ו) מכר לו בית כור וא”ל בסימנים ובמצרים פיחת שתות או הותיר שתות הגיעו המכר חל ואינו מנכה. פיחת יתר על שתות ינכה לו מהדמים. ובטעם הדבר כתב הרשב”ם שם דכיון שסיים לו השדה במצריה והראה לו אותה אמרינן דאפי’ פיחת לו שתות הגיעו דכיון שהראה לו המצרים כמי שמכר לו שדה זו סתמא דמי כמות שהיא בין קטן ובין גדול, ומ”מ מאי דאמר בית כור אהני שיהיה קרוב לבית כור שלא יהיה חסר יותר משתות מבית כור דבכה”ג דין הוא דמנכה לו מן הדמים ע”כ. ולכאורה א”כ ה”ה בנד”ד שאע”פ שהראה לו הדירה במצריה ובסימניה מ”מ כיון שאמר לו ששטחה 80 מ”ר ונתברר ששטחה 60 מ”ר (שהוא יותר משתות) צריך לנכות לו מהדמים.
אכן באמת יותר נראה לפסוק לטובת המוכר שהרי אין נידון דידן דומה לראיות הנ”ל: ששם מכר לו שטח אדמה בגודל בית כור, ואף בשעת המקח דובר על מכירת בית כור הלכך אהני מאי דקאמר ליה בית כור בכדי להעמיד המקח קרוב לבית כור ואם פיחת יותר משתות מנכה מן הדמים, אכן במכירת דירה כשעמדו על המקח לא אמר לו שמוכר לו שטח אדמה אלא דירה בת 3 חדרים לפי כתובת מסויימת וכאשר כתב כן בחוזה שביניהם וראה הקונה את הדירה והיתה לשביעות רצונו ואף מחירה המוצע בשוק היה כאשר שילם עליה והיה תואם לגודלה [וכמו שצויין לעיל שגם הלוקח מסכים עם העובדא הזו] א”כ אין להתיחס למה שהזכיר לו גודל אחר בשעה שהלוקח ביקר את הדירה כיון שעיקר המכר אינו מכר של שטח אדמה אלא מכירת דירה והשטח אינו אלא מאפיין שלה כדי להעריך אותה, אכן אם בלא”ה כבר היה לקונה שביעת רצון בדירה זו ל”ש בו אונאה כלל.
ויש להביא ראייה לדבר מהגמ’ דף קו. ר”פ זבן ארעא מההוא גברא אמר ליה הויא עשרין גריוי משחיה ולא הואי אלא חמיסרא. אתא לקמיה דאביי א”ל סברת וקבילת. והתנן פחות משתות הגיעו עד שתות ינכה הני מילי היכא דלא קים ליה בגוה אבל היכא דקים ליה בגוה סבר וקביל. ואמנם ע”ש ברשב”ם דפירש דאיירי שכבר היה ידוע קודם לכן שהיתה חמישה עשר ולכך סבר וקיבל, ובנמוק”י אכן תמה על י”מ אלו דא”כ מה תבע ר”פ אם היה מודע לכך מראש שלא היתה עשרים, ותירץ שכוונתו היתה לקנות לפי ערך עשרים גריוי וממילא לחמישה עשר גריוי ינכה מן הדמים, ואולם ברמב”ם לא נראה שפירש כן שכ’ המוכר לחבירו שדה שהלוקח יודע אותה ואת מיצריה וכבר הורגל בה אפי’ אמר לו יש במשיחתה מאתים ונמצאת מאה וחמישים הגיעתו שהרי ידעה וקבל עליו וזה שהזכיר לו החשבון כלומר שהיא יפה כמו שדה אחרת שיש במשיחתה מאתים עכ”ל. ומדקאמר ונמצאת ק”נ משמע דאחר שקנאה נמצאת כך דאם כפירוש הרשב”ם היה לו לומר והיתה ק”נ או ואין בה מאתים אלא שהבין דאיירי שלא ידע את מידתה ורק אח”כ נמצאת שהיתה בגודל זה ואעפ”כ לא ינכה מן הדמים, והטעם לזה כיון שכבר ידעה והורגל בה וישרה בעיניו לקנותה במחיר שהשית עליו המוכר לא הזיל מקח טעות כיון שבשעת הקנין לא דברו על גודלה של השדה אלא על השדה המסויימת באשר היא.
ולפ”ז י”ל שכיון שזה מחלוקת, הדין יהיה שאם המוכר כבר קיבל את כל כספו פטור מלהחזיר כלום למוכר, אכן אם יש ללוקח עדיין חוב כלפי המוכר יוכל לעכב המעות שדורש ממנו לפי ערך.
ושו”ר שכן נשאל בשו”ת משפט שלמה (להגר”ש זעפראני שליט”א) במקרה ממש דומה להנ”ל [רק ששם דובר על דירה שהייתה אמורה להיות 41 מ”ר והתברר שהיא 33 מ”ר רק שהיה שם מחסן בן 8 מ”ר] וכ’ ג”כ בדיוק אותה ראייה וחיזקה ע”פ דברי המאירי שכ’ שם “הואיל ובשעת המכירה לא תלה הדבר בכך”.
אלא שכ’ שם שי”ל שאפי’ הרשב”ם [וסעייתו] לא חולקים ע”ז כלל, שלדבריהם מיירי שבשעת המקח הזכיר מדת הקרקע, ולכן כדי שנימא סבר וקיבל לא סגי בידעה סתם והכירה אלא צריך שיכיר את מדתה.
וסיים שעפ”ז מובן למה בב”י הביא פי’ הרשב”ם, ומאידך בשו”ע סתם כרמב”ם ודבריו כראי מוצקים.
וא”כ לפ”ז בודאי שהמוכר פטור, ולפי מה שהעלנו לעיל שדין זה לכו”ע, א”כ אפשר שאפי’ אם הלוקח עדיין לא שילם את הכל מחוייב לגמור לסדר את חובותיו.
